11.05.2016 (fjh)
Der neue Immobilienmarktbericht für Marburg liegt vor. Er enthält Informationen darüber, wie häufig und zu welchem Wert im Stadtgebiet Häuser, Wohnungen und Gewerbeflächen den Besitzer wechseln. Wer über eine entsprechende Investition nachdenkt, dem gibt der Bericht somit auch Anhaltspunkte über Preise und Lage.
Bürgermeister Dr. Franz Kahle stellte den aktuellen Bericht 2016 am Dienstag (10. Mai) vor. Mit dabei waren für den Gutachterausschuss Walter Ruth vom Fachdienst Bauverwaltung und Vermessung sowie Kirsten Eger-Rauch vom Fachdienst Vermessung.
"Der von politischen Vorgaben unabhängige Gutachterausschuss analysiert das Geschehen am Immobilienmarkt und versucht, Tendenzen aufzuzeigen", beschrieb Bürgermeister Kahle die Entstehung des jährlichen Berichts. Im Einzelnen informiert er über Immobilienwerte in der Kernstadt und in den Außenstadtteilen.
Im Vergleich über mehrere Jahre erlaubt er zudem eine Auswertung der Preisentwicklungen. Zusammen mit Berichten aus anderen Kommunen lassen sich darüber hinaus auch große Trends ablesen.
"Mit dem Immobilienmarktbericht wollen wir Politik, Verwaltung, Wirtschaft und am Immobilienkauf interessierten Einzelpersonen Fakten an die Hand geben", erklärte Ruth für den Gutachterausschuss. "Insgesamt entwickelt sich das Marktgeschehen relativ konstant", bewertete Kahle die Erhebung. Insbesondere finde kein Handel für Spekulationszwecke im Sinne einer Immobilienblase statt.
"Das ist angesichts niedriger Zinsen und eines Privatvermögens in der Bundesrepublik, wie es noch nie so hoch war, ein gutes Zeichen", meinte der Bürgermeister. Sehr wohl sei aber bei Anwohnerinnen und Anwohnern der Trend zur Investition in Immobilien spürbar hoch. Es gebe "eine lebhafte Bautätigkeit" in der Universitätsstadt Marburg.
Ruth ergänzte: "Der Immobilienmarkt im Stadtgebiet Marburg ist relativ stabil." So habe sich der Gesamtumsatz in den letzten zehn Jahren "in normalem Maß der Inflation" gesteigert.
Ganz besonders der studentische Wohnraum sei weiterhin "teuer und mit den hohen Preisen in Großstädten vergleichbar", hob Kahle hervor. "Daher wurde in den letzten Jahren massiv in den Neubau von Studierendenwohnungen und den sozialen Wohnungsbau investiert. Diese Anstrengungen müssen wir fortsetzen, um Mietsteigerungen in der Kernstadt zu vermeiden."
Gleichzeitig sei ein starkes Preisgefälle zwischen der Innenstadt und den Außenstadtteilen zu beobachten. Es komme darauf an, insbesondere die Ortskerne der Außenstadtteile lebenswert zu gestalten und bei Ausweisungen von zusätzlichen Bauflächen genau abzuwägen. Derzeit reagiere die Stadtverwaltung insbesondere auf die steigende Nachfrage auch nach vergleichsweise kleinen Baugrundstücken.
Im Jahr 2015 wurden im Stadtgebiet 727 Kaufverträge über Immobilien geschlossen. Im Vergleich zum Vorjahr ist das eine geringe Steigerung. Allerdings gab es wieder deutlich mehr Käufe unbebauter Grundstücke sowohl beim Bauland als auch bei den land- und forstwirtschaftlichen Flächen.
Im Teilmarkt der bebauten Immobilien gab es weniger Verkäufe von Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäusern, was auch den Rückgang des Gesamtgeldumsatzes auf knapp 153 Millionen Euro im Vergleich zu ungefähr 166 Millionen Euro in 2014 erklärt. Dieser Teilmarkt wird zu fast 90 Prozent von lokalen Käufern aus dem Postleitzahlbereich 35 geprägt. Bemerkenswert ist außerdem, dass die Anzahl der Zwangsversteigerungen mit nur zwei Fällen in 2015 in den letzten fünf Jahren stetig zurückgegangen ist.
Mit 330 Kauffällen ist der Teilmarkt Wohnungseigentum in Marburg der zahlenmäßig größte. Das Umsatzvolumen von ungefähr 53 Millionen Euro überstieg die Vorjahre. Ausgenommen ist dabei nur das Rekordjahr 2012, in dem der Umsatz bei fast 68 Millionen Euro lag.
Das meiste Geld wurde -- wie in den Vorjahren 2013 mit 75 und 2014 mit 95 Millionen Euro – bei den bebauten Grundstücken mit 71 Millionen Euro umgesetzt. In diesem Teilmarkt sind 75 Prozent aller Kaufverträge über Ein- oder Zweifamilienhäuser abgeschlossen worden. In den überwiegenden Fällen handelte es sich dabei um freistehende Gebäude.
Ein freistehendes Ein- bis Zweifamilienhaus kostete in Marburg 2015 im Durchschnitt ungefähr 337.000 Euro und hatte eine Grundstücksgröße im Mittel von 780 Quadratmetern. 2014 waren es noch 309.000 Euro und 757 Quadratmeter.
Die Kaufpreise der Doppelhaushälften lagen 2015 bei durchschnittlich 220.000 Euro. Sie sind damit im Vergleich zu 228.000 Euro im Jahr 2014 leicht gesunken. Für Reihenhäuser wurden im Schnitt 218.000 Euro bezahlt, was eine leichte Steigerung zu 187.000 Euro aus dem Jahr 2014 darstellt.
Wohnbaugrundstücke in alten Ortslagen der Stadtteile lagen 2015 bei 104.000 Euro und 2014 bei 120.000 Euro. Insgesamt betrachtet sind die Preise für Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Wohnbaugrundstücke in den letzten fünf Jahren relativ stabil geblieben.
In der Kernstadt kostete das Ein-bis Zwei-Familienhaus im Mittel 410.000 Euro. 2014 kostete es noch 351.000 Euro. Dabei wechselten sowohl Häuser für ungefähr 100.000 Euro als auch für über 1,4 Millionen Euro den Besitzer.
Im Stadtteil Marbach wurden durchschnittlich 291.000 Euro gezahlt, nachdem der Mittelwert im vorangegangenen Jahr bei über 400.000 Euro gelegen hatte. In Cappel stiegen die Preise um ungefähr fünf Prozent auf im Mittelwert 276.000 Euro moderat.In Ockershausen mit ungefähr 238.000 Euro und in Wehrda mit 222.000 Euro ist im Vergleich zu 2014 ein Rückgang zu verzeichnen.
In den Außenstadtteilen waren Häuser in Bauerbach mit durchschnittlich 303.000 Euro – im Vorjahr noch ungefähr 250.000 Euro – am teuersten. In Moischt lagen die durchschnittlichen Preise bei 177.000 Euro. In Schröck wurden ungefähr 183.000 Euro gegenüber 128.000 Euro im Vorjahr erzielt.
Allerdings lagen in den Außenstadtteilen nur insgesamt 34 Kaufpreise vor, die auch innerhalb eines Ortes eine große Streuung aufweisen. Somit kann der angegebene Mittelwert nur bedingt das Preisniveau widerspiegeln. In den westlichen Stadtteilen ist es aufgrund der geringen Anzahl von Verkäufen nicht möglich, eine Preistendenz aufzuzeigen.
2015 wurden in Marburg 38 Baugrundstücke für Wohnzwecke veräußert, was etwa einem Drittel aller unbebauten Verkaufsfälle entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Umsätze hier um fast 1,5 Millionen Euro gestiegen.
Der durchschnittliche Preis für Wohn- und Mischbauflächen - also für baureife Grundstücke - betrug im Mittel ungefähr 168 Euro pro Quadratmeter. 2014 lag er bei rund 161 Euro pro Quadratmeter.
Außerdem wurden ungefähr 55.000 Quadratmeter Bauerwartungsland veräußert, das in Kürze durch Bauträger erschlossen und zu Wohnzwecken bebaut werden kann. Geschehen ist das in Michelbach-Nord und Ronhausen.
In vier Fällen wurden Gewerbeflächen gehandelt. Nennenswert ist hier der Verkauf einer 15.000 Quadratmeter großen Fläche in der Afföllerstraße, wo ein Autohaus entsteht.
Auch 2015 war der Wohnungseigentumsmarkt der anzahlmäßig größte Teilmarkt, obwohl er seit 2013 stetig leicht zurückgeht. Aufgrund fehlender Angaben - insbesondere der Wohnfläche - konnten rund 43 Prozent der Verträge leider nicht vollständig ausgewertet werden.
Von den 330 veräußerten Eigentumswohnungen – 2014 waren es 346 Wohnungen – wurden 90 Wohnungen zuvor neu gebaut. In diesem Sektor sind allein ungefähr 19 Millionen Euro umgesetzt worden.
Der Geldumsatz aller Wohnungsverkäufe übersteigt den des Vorjahres um fast 5 Millionen Euro. Der meist gezahlte Kaufpreis für eine Eigentumswohnung lag zwischen 100.000 und 200.000 Euro.
pm: Stadt Marburg
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